CBRE-Eurisko: Tranzactiile cu mall-uri nu stau deloc bine, piata e haotica

DailyBusiness

: Ce schimbari ati sesizat pe piata centrelor comerciale?
Luiza Moraru: Si aici, ca peste tot, lumea asteapta sa vada ce o sa se intample. Retailerii sunt mult mai atenti, unii dezvoltatori sunt dispusi la reduceri substantiale de chirii, altii nu. N-as putea sa spun ca retailerii targeteaza chiriile cele mai mici, ei tintesc in principal cea mai buna amplasare.

DB: Se vorbeste in piata de o scadere a chiriilor in centrele comerciale de provincie. Cum vedeti evolutia chiriilor in urmatoarea perioada, in Capitala si provincie?
LM: Aici apare discutia despre proiectele dominante de pe piata si cele mai putin dominante. Chiriile vor scadea la proiectele mai putin competitive, dar exista si proiecte pe piata in care chiriile sunt in continuare la acelasi nivel. Daca recesiunea va afecta nivelul consumului, atunci cu siguranta toti dezvoltatorii va trebui sa duca un pic mai jos chiriile, dar deocamdata nu sunt scaderi la proiectele competitive.

DB: Pana acum, dezvoltatorii de centre comerciale au acordat foarte multa atentie oraselor de provincie si nu doar oraselor mari, ci si celor medii si chiar mici. Va inceta interesul fata de provincie in conditiile actuale?
LM: Nu cred. Sigur, este o chestiune de prioritati, insa acum se pune problema mai degraba de unde vin veniturile mai sigure decat de unde vin veniturile mai mari. Cred ca multi dezvoltatori vor continua sa mearga in orase mici, pentru ca sunt orase unde exista doar un singur proiect si care mai devreme sau mai tarziu, va trebui sa se dezvolte. Din multe puncte de vedere, in aceste orase dezvoltarea este mult mai sigura decat in cele mari, in care sunt anuntate foarte multe proiecte.

DB: Va asteptati, in contextul acestei crize, ca retailerii sa aiba o politica de extindere mai putin agresiva?
LM: Retailerii vor fi in continuare foarte atenti unde se vor dezvolta. Nu va mai fi situatia actuala de pe piata, in care retailerii intra in orice centru comercial nou de pe piata pentru ca au nevoie sa-si dezvolte reteaua, ci vor fi foarte atenti in ce centru comercial intra.

DB: In febra dezvoltarilor de centre comerciale din anii trecuti, au uitat dezvoltatorii sa ia in calcul unde va fi amplasat viitorul mall?
LM: Da, cu siguranta. A fost un asemenea entuziasm in dezvoltarile de acest tip, incat a dus la apartitia unor proiecte cel putin indoielnice.

DB: Ce se va intampla cu aceste proiecte?
LM: Vor avea de suferit.

DB: Cel mai afectat segment al pietei este cel de tranzactii de portofoliu. Cand va asteptati sa inceapa din nou tranzactiile de mall-uri?
LM: Lucrurile nu stau deloc bine pe acest sector. Nu vom mai vedea tranzactii comerciale in viitorul apropiat, pentru ca piata este intr-adevar foarte haotica. Nimeni nu stie realmente unde sunt randamentele astazi, se presupune ca au crescut. Cumparatorii nu mai ofera acelasi randamente, dar nu avem termen de comparatie, pentru ca pe piata nu se mai intampla nimic si nu se va mai intampla nimic pana nu revin finantarile.

DB: Mai sunt investitori interesati?
LM: Mai sunt fonduri de investitii pe piata, dar care deocamdata ofera yield-uri (randamente anuale – n.r.) sub asteptarile vanzatorilor sau care se uita sa vada ce se intampla si asteapta momentul de reincepere al tranzactionarii.

DB: Cum va fi afectat profitul dezvoltatorilor in conditiile actuale?
LM: Mi-e greu sa spun, dar cu siguranta vor fi marje de profit mai mici, pentru ca nu mai este o piata atat de speculativa.

DB: Cum afecteaza aceasta criza procesul de maturizare al pietei de retail?
LM: Daca nu ar fi fost criza, ar fi fost o maturizare cat se poate de normala. Criza face ca lucrurile sa fie foarte indoielnice, pentru ca nu stim cate proiecte se vor lansa si cate nu. Sunt proiecte aflate in constructie deja si care vor aparea pe piata, dar sunt si foarte multe care si-au amanat deschiderile din 2011 in 2012 si tot asa. Problema este ca amanandu-se deschiderile, maturizarea pietei va veni un pic mai tarziu. Momentan suntem in aceeasi piata in care eram si acum 6 luni si criza o va tine pe loc.

DB: In orasele de provincie aglomerate de proiecte de mall-uri, criza ofera un timp de reflectie dezvoltatorilor. Se vor relua aceste proiecte dupa linistirea apelor?
LM: Depinde daca dezvoltatorii acestor proiecte vor avea suficiente fonduri pentru a rezista in perioada crizei. Sunt absolut convinsa ca vor exista proiecte in care concurenta este uriasa.

DB: Cand vor aparea pe piata romaneasca mall-urile de „atmosfera”?
LM: Sunt putini dezvoltatori de meserie pe piata romaneasca, precum Sonae Siera sau Plaza Centers. Restul inca invata si incearca.

DB: Dezvoltatorii au crescut ponderea food-court-ului, au inceput sa apeleze la diferite activitati de entertainment noi pe piata, cum ar fi patinoarul din Liberty Center. Este un inceput. Putem vorbi de aparitia mall-ului de a treia sau a patra generatie in Romania?
LM: Cu siguranta. Noi vom sari peste cateva generatii de mall-uri. O sa apara in Romania de acum inainte mall-uri facute dupa alte standarde pentru ca pe piata nu mai este loc pentru proiecte indoielnice, ca acum un an, nivelul de risc fiind prea mare.

DB: La ce se uita retailerii atunci cand inchiriaza un spatiu comercial?
LM: La amplasarea proiectului in primul rand, dar asta nu mai este suficient. Sunt acum retaileri foarte interesati de concept, pentru ca inteleg cum functioneaza si de ce semneaza acolo. In plus, astazi pentru dezvoltator conteaza mai mult decat a contat vreodata – cine este, ce a mai facut si evident cat cash are.

DB: Care sunt asteptarile CBRE-Eurisko, ca agentie, de la piata de retail?
LM: Noi suntem optimisti. Este un moment dificil, dar nu imposibil. Astazi inchiriem, din punctul meu de vedere, la aceeasi viteza cu care am inchiriat si pana acum. Poate ca dureaza mai mult semnarea unui contract, pentru ca retailerii strang mult mai multe informatii inainte de a semna.