Plata TVA la tranzactii imobiliare: Precizarile ANAF n-au clarificat nimic, spun avocatii

Toate persoanele fizice care vand proprietati noi trebuie sa plateasca de la 1 ianuarie a.c. TVA pe tranzactie daca aceasta are „caracter continuu”, ca urmare a modificarilor Codului Fiscal din acest an.

Potrivit unui anunt oficial transmis recent de Agentia Nationala de Administrare Fiscala (ANAF) catre Uniunea Notarilor Publici, caracterul continuu presupune efectuarea a mai mult de o tranzactie imobiliara pe an, a spus pentru DailyBusiness Marcela Bejan, notar in cadrul biroului notarial Liberalis.

Astfel, daca un proprietar vinde, in decurs de un an, doua sau mai multe apartamente noi ori terenuri, el va fi nevoit sa vireze TVA daca detine terenul sau locuinta de mai putin de 13 luni. Daca are proprietatea de mai mult de 13 luni, se considera ca a fost folosita si nu se aplica TVA la vanzare, potrivit lui Bejan.

In ceea ce priveste tranzactiile cu terenuri, acestea sunt scutite de TVA daca este vorba de parcele extravilane. Cand parcela este intravilana, vanzarea poate fi scutita de TVA daca terenul este detinut de mai mult de 13 luni.

Totusi, avocatii nu vad in aceasta nota o clarificare a situatiei.

„Nota Finantelor catre Camera Notarilor este foarte prost scrisa, pentru ca desi se vrea a fi explicativa aduce de fapt si mai multe semne de intrebare”, a declarat, pentru DailyBusiness, Gabriel Biris, partener in cadrul firmei de avocatura Biris Goran.

„Aplicarea TVA pe tranzactiile imobiliare efectuate de persoane fizice trebuie sa tina cont si de intentionalitate, nu doar de cantitate. Daca ar fi sa o luam ca atare ar insemna ca un dezvoltator rezidential persoana fizica poate vinde printr-o singura tranzactie un bloc cu apartamente fara a vinde TVA, in timp ce o persoana care primeste mostenire doua locuinte sau terenuri si vrea sa le vanda ar trebui sa plateasca TVA„, a spus Biris.

„Opinia celor de la ANAF legata de caracterul de continuitate este total lipsita de temei legal. Este o simpla interpretare unilaterala si fara relevanta juridica atata timp cat nu exista o lege care sa stabileasca ce inseamna caracter de continuitate”, a spus si avocatul Stefan Vlad, partener Vlad si Minea Associates.

Prin urmare, in caz de litigiu, este in sarcina instantei sa stabileasca daca vanzarea a doua imobile intr-un an reprezinta o activitate cu caracter continuu. Cert este insa ca legea (codul fiscal) stabileste o certa legatura intre desfasurarea unei activitati economice de catre o persoana fizica in calitate de comerciant si obtinerea de catre aceasta persoana a unor venituri cu caracter de continuitate, a adaugat Vlad.

Altfel spus, prin articolul 127 din Codul Fiscal, legea prezuma ca persoanele fizice sunt supuse TVA-ului doar pentru acele activitati cu caracter de continuitate desfasurate in calitate de comerciant, producator, prestator de servicii.

Prin urmare, „simpla vanzare repetata (chiar si de doua ori) nu e de natura a conduce la aplicarea TVA-ului daca nu suntem in prezenta unei activitati comerciale desfasurata de un producator, prestator sau comerciant. Deci lucrurile sunt departe de a fi asa simple precum le prezinta ANAF si in orice caz interpretarea lor arbitrara nu produce nici un efect”, a explicat Vlad.

Pentru proiectele rezidentiale, este cert ca titularul proiectului trebuie sa se inregistreze ca si comerciant (ca societate comerciala sau ca persoana fizica) si deci va aplica regimul normal al TVA-ului in sensul ca daca vinde locuinte noi va trebui sa aplice TVA, a mai spus Vlad. Persoanele juridice sunt platitoare de TVA pentru orice tranzactie imobiliara.

Prin locuinte noi se intelege locuinta livrata pana cel tarziu la data de 31.12. a anului urmator primei ocupari sau utilizari, a precizat Vlad. Pentru locuintele vechi nu se plateste TVA. In realitate, nu s-a modificat nimic in privinta regimului de TVA pentru persoanele fizice, considera el.

Potrivit reprezentantilor cabinetelor notariale, notarii au de-acum inainte obligatia sa-i anunte pe cei care opereaza tranzactii imobiliare de noile conditii in care se aplica TVA. Vanzatorii sunt obligati sa se inregistreze ca platitori de TVA la administratia financiara, in caz contrar considerandu-se ca este vorba de o infractiune, daca la analiza anuala a ANAF va reiesi ca ar fi trebuit sa plateasca TVA.

Nimeni nu stie exact cand ar trebui sa se inregistreze o persoana fizica ca platitor de TVA sau pe ce criterii va hotari ANAF ca o anumita persoana va plati TVA.

Situatia se va clarifica probabil anul viitor cand vom vedea cine este si cine nu de fapt obligat sa plateasca TVA, a spus reprezentantul unui birou notarial din Bucuresti care nu a dorit sa-si decline identitatea.

Valoarea tranzactiilor imobiliare s-ar putea ridica anul acesta la aproximativ 23 de miliarde de euro, potrivit estimarilor realizate pe baza datelor Uniunii Nationale a Notarilor Publici din Romania (UNNPR).

Reprezentantii ANAF, contactati de DailyBusiness, nu au oferit detalii despre acest subiect pana la data publicarii acestui articol.

Resurse suplimentare
– Avocatul Stefan Vlad a publicat pe blogul sau de pe DailyBusiness un articol referitor la ambiguitatile acestei legi: Persoane fizice – Vanzare imobile TVA

– Un alt articol publicat in Capital trateaza aceeasi problema: TVA aplicata persoanelor fizice bulverseaza piata imobiliara