Se pot construi case mai ieftine, dar cine le cumpara?

09 Nov, 00:01 • cristina.mihai

Criza financiara a scazut substantial costurile de constructie si preturile terenurilor, in medie cu 25-30%, ceea ce teoretic ar trebui sa faca oportune noile investitii pe segmentul rezidential. Totusi, acest sector va ramane neatractiv cel putin pana spre finalul anului viitor: noile investitii vor fi ca si inexistente, pentru ca pe piata exista deja proiecte nevandute, unde se mai asteapta scaderi de preturi.

Se pot construi case mai ieftine, dar cine le cumpara?

Cativa analisti imobiliari si dezvoltatori prezenti pe piata locala au explicat pentru DailyBusiness.ro care sunt factorii care contrabalanseaza avantajele pe care perioada economica actuala le aduce in domeniul constructiilor.

„Atata timp cat pe piata este un stoc mare de locuinte care nu isi gasesc cumparatori, chiar daca avem costuri mai mici, investitiile in domeniu nu sunt atractive”, spune Gabriel Zamfir, presedintele pentru Bucuresti al Uniunii Nationale a Agentiilor Imobiliare.

De aceeasi parere este si Ionut Negoita, dezvoltatorul proiectului Confort City din Capitala. „Nu cred ca este cel mai bun moment pentru demararea de noi proiecte. In prezent exista un stoc mare de locuinte in curs de constructie sau finalizate, care vor deveni foarte atractive cand dezvoltatorii vor fi dispusi sa mai scada preturile. Probabil despre noi proiecte vom putea vorbi abia din al doilea semestru din 2010”. In ceea ce priveste scaderea costurilor de constructie, Negoita spune ca per total investitiile sunt cu 20% mai mici fata de 2008, sub 500 euro pe metrul patrat.

In schimb, directorul executiv al firmei de consultanta imobiliara Coldwell Banker, Valentin Ilie, considera ca pentru cei care au cash investitiile sunt oportune in prezent, daca isi asuma ca vor vinde mai tarziu. O conditie necesara insa, chiar si in acest caz, este sa construiasca „locuinte pentru buzunarul romanului”. Ce inseamna asta? Media pretului intr-un proiect sa fie de 60.000 euro, iar un apartament cu 3 camere sa nu depaseasca 90.000 euro.

Cum trebuie sa arate locuinta „de criza”

Pretul unui apartament de 3 camere nu ar trebui sa depaseasca 90.000 euro, spune si Ionut Negoita, care adauga ca si suprafetele apartamentelor trebuie sa fie mici, iar noile proiecte nu ar trebui sa cuprinda mai mult de 1-2 locuinte mai mari de 3 camere. Dan Flesariu, directorul general al firmei Volumetric, care a demarat in acest an un proiect rezidential in Brasov, completeaza si spune ca aceste noi proiecte trebuie sa fie de dimensiuni reduse, in jurul a 100 de unitati locative, si amplasate in zone cu acces foarte bun.

Desi in mare parte dezvoltatorii sunt reticenti cu demararea de noi proiecte, anul acesta pe piata au fost lansate si cateva proiecte rezidentiale noi, atat in Bucuresti, cat si in provincie, atuul cestor dezvoltatori fiind fondurile proprii, care le permit sa nu fie dependenti de vanzari.

Mai mult, unii dezvoltatori cred ca daca ai produsul potrivit, poti chiar avea sanse la o finantare bancara, cu conditia ca suma ceruta sa nu fie foarte mare.

Spre exemplu, Reuven Havar, country managerul Afi Europe, compania care are in plan sa dezvolte 700 de unitati locative in zona Marriott la fosta fabrica Inox, a declarat ca in opinia sa proiectele de lux sunt oportune chiar si in an de criza, pentru ca intotdeauna vor exista oameni cu bani. Havar a mentionat ca daca obtine finantare va incepe proiectul din zona Marriott cu prima faza, de circa 100 unitati locative.

Preturile locuintelor din 2009 sunt comparabile cu cele din 2004-2005, insa revenirea pietei imobiliare este stopata de nesiguranta locurilor de munca si costurile mari de creditare, spune Daniel Clenciu, vicepresedintele Asociatiei Romane a Agentiilor Imobiliare (ARAI).

Nicolae Noica, fost ministru al Lucrarilor Publice si Amenajarii Teritoriului, a atras atentia, in cadrul unei conferinte organizate de Asociatia Producatorilor de Materiale de Constructii din Romania, ca preturile nu sunt mari ca urmare a costurilor, ci a marjelor de profit uriase. „Am discutat la un moment dat in anii trecuti cu un dezvoltator care avea un cost de constructie de 500 euro pe mp si a platit 2.000 euro pe mp pentru teren. La o marja de profit de 20% ar fi trebuit sa scoata la vanzare cu 800 euro pe mp construit, dar a vandut de fapt mult mai scump, cu 1.400 euro pe mp”.