Piata birourilor din Bucuresti in 2009: Chiriasii se muta spre vest

In ceea ce priveste spatiile de talie mica si medie, credem ca finalul lui 2008 si inceputul lui 2009 va fi marcat de o tendinta de reducere a chiriilor cu 5 pana la 10%, acesta fiind segmentul marcat de cele mai mari cresteri de chirii in perioada anterioara, au spus consultantii imobiliari Esop.

De asemenea, analistii Esop preconizeaza ca in 2009 spatiile in vila vor avea scaderi ale nivelului actual al chiriilor de pana la 12-15%, in contextul in care in a doua parte a anului 2008 perioadele de neocupare a vilelor au inceput sa creasca, iar interesul chiriasilor pentru vile la preturile din prezent este in scadere, preferandu-se cladirile de birouri unde folosirea spatiului este mai eficienta si imaginea oferita de cladire este mai buna.

Pentru centrele de birouri noi de dimensiuni mari, chiriile si conditiile de inchiriere se vor mentine pe o linie similara cu cea din 2008, cu tendinte de ajustari de pret pentru spatiile din zonele mai putin centrale sau fara acces la metrou sau alte mijloace de transport corespunzatoare.

De asemenea, este posibil ca situatia din domeniul financiar global sa aiba incidente indirecte in cererea pentru spatiile de birouri si bugetele alocate, intr-un moment in care toate companiile, si in special cele multinationale, au printre prioritati reducerea costurilor, au spus reprezentantii Esop.

Evolutia pietei spatiilor de birouri in perioada urmatoare va fi puternic influentata de un factor extern ce devine din ce in ce mai problematic, si anume traficul. Bucurestiul anilor 2008 si 2009 este un oras se dezvolta imobiliar mult mai repede decat infrastructura rutiera si de transport public (o infrastructura extrem de deficitara si invechita).

Companiile se confrunta cu problema timpului necesar accesului angajatilor la si dinspre birou, si deopotriva cu scaderea productivitatii muncii datorata timpilor mari petrecuti in trafic (in special acele companii al caror specific implica deplasarea prin Bucuresti a angajatilor in timpul orelor de program in interes de serviciu). In acest context, alegerea sediului capata o conditionare in plus.

Zonele de centru-nord si nord s-au detasat in ultimii 18 ani drept un perimetru adecvat mediului de business, atat datorita apropierii de aeroport si de zone rezidentiale preferate de managerii straini pentru alegerea locuintelor, cat si pentru ca este un mediu mai deschis si cu mai multa verdeata. Dezvoltarea de spatii de birouri in acest interval de timp a dus inevitabil la o aglomerare semnificativa a traficului si a parcarilor.

In acest context, reorientarea interesului companiilor catre celelalte zone ale Bucurestiului este recomandata de consultantii Esop ca o solutie de a conserva pe termen mediu o mobilitate rezonabila in cadrul orasului. Un prim pas in acest sens a fost facut prin dezvoltarea zonei de vest, ce se prefigureaza a fi in viitorul apropiat „noul nord”, prin accesul sau rapid catre zonele ultra-centrale dar si catre aeroport si catre sud.

In 2009 si anii urmatori, va continua trendul de crestere a suprafetelor medii inchiriate, ceea ce implica totodata cresterea complexitatii procesului de inchiriere si relocare in ansamblu. Din aceste ratiuni, in ciuda ofertei aparent mai bogate, va continua sa ramana deosebit de importanta demararea si planificarea din timp a procesului de cautare.

O dimensiune mai ampla capata si proiectele de birouri din Bucuresti. Alaturi de parcurile de afaceri, reprezentate prin proiecte ca Iride Business Park, Bucharest Business Park si S-Park, s-au alaturat recent proiectele integrate (Sema Park in zona de centru-vest, Baneasa in zona de nord), proiecte cu o noua dimensiune de confort.

De asemenea, anul 2009 va fi inceputul unui nou trend, si anume cladirile verzi, care aduc pentru prima data in atentia companiilor in Bucuresti grija pentru mediu, pentru reducerea consumurilor de energie si utilitati si cresterea confortului vietii folosind in mod inteligent resurse naturale.

Pentru anul 2009, pe langa cei 120.000 mp reportati din spatiile anuntate initial pentru 2008, sunt estimate a se livra proiecte ce vor cumula peste 707.000 mp, conducand la un stoc total de peste 2,5 mil spatii de birouri (din care 0,8 mil mp clasa A, 1,2 mil mp clasa B+, restul alte spatii). Totusi, conform experientei anilor precedenti, este de asteptat ca un procent de 20-25% din proiectele anuntate pentru 2009 sa se finalizeze efectiv abia in anul 2010.

Din punct de vedere al standardului spatiului, din cadrul celor anuntate pentru 2009, doar 271.300 mp reprezinta spatii de clasa A, in timp ce 420.774 mp reprezinta spatii de calitate superioara, insa mai aproape de standardul B+ (fie prin amplasare, dimensiune ori calitate).

Estimam ca oferta anuntata nu ne apropie inca de momentul in echilibrarii cererii si ofertei. Si asta pentru ca din punct de vedere al pozitionarii, aproximativ 26% din spatii (adica 200.000 mp) se afla in zona de nord (Baneasa si Pipera), zone ce intra in aria de interes doar pentru anumite companii, pana la realizarea lucrarilor de infrastructura (unele demarate deja), au spus reprezentantii Esop.

De asemenea, companiile interesate in spatii in zona ultracentrala vor avea la dispozitie doar un numar limitat de oferte (insumand aproximativ 50.000 mp). In plus, mai mult de 50% din aceste spatii au fost deja pre-inchiriate, ceea ce reduce considerabil stocul de spatii disponibile efectiv.