Nordul Bucurestiului, zona-vedeta a spatiilor de birouri de lux

„Pentru cei mai multi dintre chiriasi locatia preferata ramane nordul Capitalei, cu predilectie zona centru-nord”, a declarat Mihaela Cnobloch, senior consultant al departamentului de Birouri al companiei imobiliare DTZ Echinox.

Pentru zone de top, gen Piata Victoriei, vor opta companiile care tin foarte mult la imagine si atunci investesc intr-o chirie aferenta zonei, companii multinationale sau companii locale care activeaza intr-un domeniu in care imaginea este importanta cum ar fi firmele de consultanta in afaceri, bancile, fondurile de investitii sau birourile de avocatura, a precizat Cnobloch pentru DailyBusiness.

Pentru nucleele de afaceri gen Soseaua Pipera, unde accentul se pune pe conditii si pe dotari, nu pe locatie, opteaza companiile de soft, de distributie, call-center-urile si alte companii care au ca prioritate standardul optim asigurat de spatiul de birouri (aer conditionat centralizat, spatii deschise, plafoane false, facilitati fibra IT & C, facilitati parcare si transport comun pentru angajati, facilitati restaurant & cafeteria), dar la chirii mai mici.

[quote= Mihaela Cnobloch, consultant DTZ Echinox]Pe piata romaneasca inca nu se practica un sistem unanim acceptat de departajare a imobilelor de birouri pe clase. [/quote]
In zona Pipera se dezvolta proiecte la standard de clasa A, dar pentru chirii mai mici fata de cele practicate pentru acelasi standard de dotari din locatii mai centralizate.

„Pe piata romaneasca inca nu se practica un sistem unanim acceptat de departajare a imobilelor de birouri pe clase. Locatia (vizibilitate, acces), suprafata pe nivel (min. 1.000 mp), eficienta planului (luminozitate, flexibilitate) si numarul de locuri de parcare (min. unul la 70 mp inchiriabili) sunt criteriile cele mai importante”, a declarat Cnobloch.

Cladirile de birouri clasa B sunt considerate cele nou construite, de talie mica (pana in 2.000-3.000 mp construiti), cu suprafata mica pe nivel extrem de dorite de companiile care doresc sa aiba propriul sediu (sole building), fara sa mai imparta spatiul util si cu alti chiriasi, dar si de alte companii, aflate la inceput de drum, care vizeaza suprafete mici pentru 2- 3 ani de contract.

„Beneficind si de o locatie buna, de dotari si finisaje standard, un asemenea imobil se poate inchiria foarte repede, tanand cont de faptul ca se adreseaza companiilor care ocupa o suprafata de genul 200-400 mp, pe un singur nivel, sau unui singur chirias cu cerere in jurul a 1.000 mp, care vrea sa-si pastreze unicitatea avand un sediu propriu”, a spus Mihaela Cnobloch.

Centrul de afaceri traditional ramane insa in continuare Piata Victoriei unde se dezvolta inca multe proiecte noi, fiind considerata de asemenea zona financiara datorita bancilor care si-au stabilit deja aici sediile centrale, a precizat Cnobloch, adaugand ca aceasta zona este si o importanta zona rezidentiala, cu multe vile istorice restaurate folosite ca spatii de birouri pentru ambasade si consulate.

[quote=Mihaela Cnobloch, consultant DTZ Echinox]Din stocul total de circa 650.000 mp de spatii de birouri din Bucuresti, estimam ca aproximativ o treime, respectiv 220.000 mp se pot incadra la clasa A, conform practicii de pe piata romaneasca[/quote]
Chiriiile in imobilele de birouri clasa A se situeaza intre 16-19 euro / mp / luna + TVA, iar in cazul unor spatii de dimensiuni mai mici, disponibile imediat, chiar se depasesc 20 euro.

Chiriile in imobilele de birouri clasa B se situeaza in general intre 12-15 euro / mp / luna, dar in functie de locatie pot sa ajunga atat catre 8-9 euro (in locatii semi-centrale sau periferice) cat si spre 18 euro (in locatii de top din zona centru-nord).

Piata de birouri se departeaza de centru

Datorita lipsei ofertelor de terenuri suficient de mari si cu configuratie convenabila situate in zone centrale sau semicentrale, precum si a preturilor in crestere cerute in asemenea locatii, developerii s-au orientat spre achizitionarea de terenuri pentru dezvoltari de birouri in zone mai departate de centrul orasului.

Astfel, in zona Baneasa, la nord de aeroportul Aurel Vlaicu, se vor finaliza peste 200.000 mp de birouri in urmatorii 2-3 ani, in zona satului Pipera se afla in constructie 85.000 mp si alti 100.000 sunt sub diferite faze de proiectare, iar zona Barbu Vacarescu – Floreasca va cunoaste de asemenea o dezvoltare accelerata pe termen mediu.

O alta zona de extindere a pietei de birouri pe termen mediu este catre vest, iar centrul este reprezentat cu precadere de proiectul Esplanada. Majoritatea proiectelor sunt promovate ca fiind clasa A, si ne asteptam ca in urmatorii ani sa constatam o apropiere de standardele de calitate practicate si in alte tari europene.

„Din stocul total de circa 650.000 mp de spatii de birouri din Bucuresti, estimam ca aproximativ o treime, respectiv 220.000 mp se pot incadra la clasa A, conform practicii de pe piata romaneasca” a declarat consultantul DTZ.

Cererea este inca nesatisfacuta de oferta

Stocul actual de birouri de clasa B este de 350.000 mp, anul acesta fiind livrati inca 120.000 mp de spatii de clasa B.

In ceea ce priveste cladirile clasa B, ele se vor regasi in zona centru-nord, tinanad cont de faptul ca sunt imobile de talie mica si foarte mica care vizeaza terenuri mici, inca disponibile in aceste zone.

Pe piata actuala a spatiilor de birouri, cererea este inca nesatisfacuta de oferta si acesta lucru va continua si in 2007, in ciuda faptului ca o serie de proiecte de clasa A vor fi livrate pe piata pana la sfarsitul anului 2007.

„Pana la ora actuala s-au inregistrat 100.000 mp tranzactionati si ne asteptam conform proiectelor noi care vor fi livrate pana la jumatatea lui 2007 sa se tranzactioneze cel putin inca atat”, a estimat Cnobloch.

Intr-o foarte mica masura cererea si oferta sunt prezente si in alte zone, dar cata vreme dezvoltarea ramane pe o curba ascendenta in zona de nord atat pentru office cat si pentru rezidential, este foarte greu de anticipat ca se va ajunge la saturatie intr-un viitor extrem de apropiat, conform oficialilor DTZ Echinox.