Piata imobiliara in drum spre fundul prapastiei: N-a ajuns nici la jumatate

07 Jun, 14:30 • cristina.mihai

Revenire, stabilitate, semnale pozitive. Acestea erau cuvintele de pe buzele jucatorilor din imobiliare la inceputul anului, cand se discuta de o crestere economica de 1% in Romania. Optimismul inceputului de an a fost insa ucis de criza, iar stabilitatea preturilor si chiriilor pare a fi doar un moment de respiro, inaintea unei noi serii de scaderi.

Piata imobiliara in drum spre fundul prapastiei: N-a ajuns nici la jumatate

Astfel, economisti precum Liviu Voinea, directorul Grupului de Economie Aplicata, avertizeaza ca „boom-ul imobiliar” a durat in Romania 5 ani. Din experienta altor piete, caderea dureaza, de obicei, cam tot atat, iar la noi, piata coboara de mai putin de doi ani.

Mai sunt ai alte semne care ne arata ca ne putem astepta la o perioada lunga de declin.

Nu mai sunt de actualitate semnalele pozitive, deoarece situatia economica s-a deteriorat, iar estimarile de mai bine nu s-au adeverit, spune Razvan Gheorghe, managing director al Cushman&Wakefield Romania.

„Este imposibil sa ai rezultate bune in domeniul retailului si tot ce tine de afacerile conexe acestuia, distributie, materiale de constructie, in conditiile in care populatia este amenintata de reduceri salariale si somaj”, adauga Razvan Gheorghe.

Astfel, piata a avut parte de inca un dus rece aproape de jumatatea anului, iar specialistii vad imobiliarele din Romania intr-o situatie dificila in continuare.

„Pe piata imobiliara scaderea va continua. Studiile facute in SUA si Europa pe zeci de episoade de cresteri si scaderi ale pietei imobiliare arata ca de obicei, perioadele de crah dureaza tot atat cat perioadele de boom. In cazul Romaniei – cinci ani, din care s-au parcurs mai putin de doi”, a declarat analistul economic Liviu Voinea, pentru DailyBusiness.ro.

Revenirea dupa o perioada indelungata de „suferinta” este in general o caracteristica a pietelor cu o crestere anuala excesiva, cum este si Dubaiul. Samir Farag, directorul Coldwell Banker din Egipt, agentie care are operatiuni si in Dubai, spune ca in opinia sa, situatia pe piata de acolo, unde preturile cresteau cu 10% anual, va fi dureroasa si va mai dura cel putin 2-3 ani.

Piata de executari silite nu este insa deloc dezvoltata pe plan local. „Nu ne putem atinge de proprietatile scoase la executare. Au preturi mai mari decat cele din piata”, a spus Valentin Ilie, directorul executiv al Coldwell Banker. Situatia este similara si in cazul proprietatilor mari care raman in piata luni de zile, chiar dupa scaderile preturilor, pentru ca investitorii nu vad in achizitionarea lor o oportunitate, spun practicienii in insolventa.

„Pe piata se asteapta minimul, iar nimeni nu stie care este acesta. Din acest motiv, exista o reticenta vizavi de reducerile de pret din partea proprietarilor, care spera ca acest punct a fost deja atins”, a spus Voinea.

Cand se va atinge acest punct minim al pietei? Este dificil de estimat, deoarece la ora actuala fluctuatiile de preturi si chirii sunt relativ reduse si exista o stabilitate: proprietarii asteapta sa vada daca reducerile de pana acum au efect si piata va incepe sa se miste, mai ales ca vanzarile au mai luat o gura de oxigen pe anumite segmente, cum ar fi cel de office, dar si achizitiile de proiecte.
[quote=Valentin Ilie, director executiv Coldwell Banker]Ne ocupam si de chirii de 100 euro, pentru ca ajuta la cresterea moralului oamenilor[/quote]
Tim Wilkinson, joint managing director al DTZ Echinox, spune ca spre finalul acestui an „vom vedea piata ajungand la punctul minim, ceea ce nu s-a intamplat pana acum, desi s-a ajuns foarte aproape. Ma refer la chiriile de birouri si de spatii comerciale si la preturile locuintelor”. Wilkinson crede ca piata va incepe sa isi revina in ultimul trimestru al acestui an sau in T1 2011.

„Revenirea pietei va fi condusa de sectorul corporate. Am vazut deja un interes crescut in sectorul de birouri, ca urmare a cresterii increderii marilor actori”, a mai spus reprezentantul DTZ. El a adaugat ca „ne asteptam deasemenea ca bancile sa aiba o pozitie ferma fata de limitarea expunerilor din real estate, ceea ce ar putea duce pe termen scurt si mediu la mai multe executari silite in special in sectorul de retail”

Razvan Gheorghe, managing director al Cushman&Wakefield Romania, este mai reticent in ceea ce priveste identificarea tranzactiilor de pe piata ca fiind semnale pozitive.

„Pana in momentul de fata nu am constatat semnale pozitive pe piata, iar principalii factori de comanda si anume Consumatorul si Investitorul sunt rezervati in achizitii”, a declarat Gheorghe.

In ultimul trimestru din 2009 si primul trimestru din 2010 a avut loc o crestere a activitatii investitionale, mai ales in retail. „Estimam ca aceasta tendinta se va pastra si in 2010, cu activitate slaba insa pe segmentul rezidential. Lipsa lichiditatilor de pe piata inhiba inca achizitiile de proprietati”, a afirmat Bogdan Sergentu, directorul departamentului Valuations and Consulting al DTZ.

In primul trimestru din acest an piata de investii a inregistrat un volum de peste 108 mil. euro, potrivit DTZ.

„Investitorii realizeaza ca acum sunt mai multe oportunitati pe piata, dar pentru anul acesta vom vedea mai degraba o crestere a interesului si nu neaparat a tranzactiilor”, a spus Tim Wilkinson, joint managing director al DTZ Echinox.

„Nu ne asteptam sa vedem intrarea unor noi investitori institutionali pe piata pana in 2011, insa cei deja prezenti in Romania ar putea sa se implice in noi tranzactii”, a mentionat Wilkinson.

Cum se explica acest interes al investitorilor? Preturile au scazut, iar proprietarii de active cu probleme ar putea oferi oportunitati de cumparare. „Cu cat scade piata cu atat creste interesul investitorilor”, a aratat Liviu Voinea.

Totusi, acest interes crescut este egal cu zero daca nu se incheie tranzactii, chiar si la preturi mici, ceea ce pana acum nu s-a intamplat pe piata decat in cazuri izolate.
[quote=Liviu Voinea, analist economic]De obicei, perioadele de crah dureaza tot atat cat perioadele de boom. In cazul Romaniei – 5 ani, din care s-au parcurs mai putin de 2[/quote]
Achizitia recenta a Polus Center Constanta de catre Immofinaz face parte din strategia de restructurare a portofoliului de proprietati din Romania. Potrivit specialistilor in imobiliare relatia dintre fondul de investitii austriac si partenerii din proiectele locale s-ar putea defini prin „ori ne vedem singuri de treaba, ori isi vad singuri de treaba”.

O alta tranzactie din acest an a fost preluarea Iris Shopping Center Pitesti de catre fondul de investitii NEPI, cumparatorul care a relansat tranzactiile de portofoliu la finalul anului trecut, cand a cumparat un parc de retail din Braila de la dezvoltatorul imobiliar Belrom.

Desi NEPI a continuat sa fie activ pe piata, la inceputul acestui an si-a revizuit bugetele. Astfel, intelegerea cu Belrom pentru a achizitia a inca doua parcuri de retail a cazut, dupa ce partile nu s-au mai inteles asupra banilor. La acea data, surse din piata au spus pentru DailyBusiness.ro ca NEPI a oferit cu 25% mai putin decat suma vehiculata initial pentru cele doua proprietati.

Anul acesta pe piata s-a discutat de atingerea unui punct minim. In special vanzatorii de locuinte au inclus in discursul din acest an in mod aproape obsesiv notiunea de minim al preturilor, unii dintre ei anuntand chiar ca doresc sa creasca usor preturile, ca urmare unei reveniri a pietei.

Sunt si companii care traiesc din rezidential, dar care nu pun cresterile inregistrate pe seama unei reveniri a pietei.

„Noi nu am crescut pentru ca si-a revenit piata, ci pentru ca am crescut numarul de brokeri si cel de listing-uri (proprietati scoase la vanzare in portofoliul agentiei – n.r.) astfel incat sa ne crestem sansele de a vinde”, a precizat Valentin Ilie, directorul Coldwell Banker, companie care anul acesta vrea sa ajunga la 12 agentii in Bucuresti, fata de 8 in prezent.

„Ne ocupam si de chirii de 100 euro, pentru ca ajuta la cresterea moralului oamenilor”, a marturisit Ilie, adaugand ca lunar toate agentiile din retea realizeaza circa 100 de tranzactii.

„Daca nu nu iesim in piata o singura zi cu noi proprietati, pe care sa le promovam pe din ce in ce mai multe canale, nu este bine. Suntem ca un bulgare, nu putem sa ne oprim, pentru ca ar fi periculos”, explica Valentin Ilie.