Din culisele celor care stau cu mana pe robinetul finantarilor imobiliare

27 May, 00:02 • cristina.mihai

Antonela Marchievici, director de finantari imobiliare corporate la UniCredit Tiriac Bank, a vorbit intr-un interviu acordat DailyBusiness despre motivele pentru care finantarile imobiliare sunt tot mai greu de accesat: bancile sunt mai atente la riscuri, cer dobanzi mai mari si iau la "puricat" nu doar dezvoltatorul, ci si constructorul.

Din culisele celor care stau cu mana pe robinetul finantarilor imobiliare

UniCredit Tiriac Bank este una dintre cele mai active institutii financiare din Romania, pana in prezent acordand finantari de peste 1 mld. euro pentru 450 de proiecte.

Printre acestea, se numara centrele comerciale Iulius Mall, parcul logistic Cefin Logistic Park sau ansamblurile rezidentiale Carol Park si Felicity Residential.

DailyBusiness:De la inceputul anului se vorbeste de un grad de atentie sporit al bancilor in acordarea de finantari pentru proiecte imobiliare. Cum s-a manifestat concret acest lucru?
Antonela Marchievici:Toate bancile au inceput sa-si regandeasca strategiile de finantare si si-au ajustat parametrii de risc, astfel incat sunt mult mai putin permisive. Unul dintre cei mai importanti parametri il reprezinta gradul de finantare, ce procent din costul unui proiect este finantat de o banca.

DB: Cum a evoluat gradul de finantare?
AM: Pana anul trecut in noiembrie-decembrie, efectele crizei din SUA nu s-au resimtit consistent si direct in Romania si se vorbea de un grad de finantare de pana la 85%, existand chiar banci foarte agresive, care ofereau credite si pentru 90% din costurile unui proiect. In prezent, toate folosesc parametri mai conservatori. Noi mergem pana la 70-80%. Un procent de 85% se acorda foarte rar, doar pentru proiecte cu o amplasare foarte buna, sau cu un grad de precontractare foarte mare. Gradul minim de precontractare cerut de noi se cifreaza la 10%.

DB: Cum au reactionat dezvoltatorii la aceasta schimbare a parametrilor?
AM: A fost greu sa explicam schimbarea de strategie clientilor, mai ales companiilor locale, mai putin celor prezenti pe pietele internationale. Acestia, resimtind deja criza in afara, stiau la ce sa se astepte in Romania. Ei nu au fost surprinsi cand le-am spus ca ne-am schimbat strategia si ca suntem mai prudenti, mai selectivi, iar costurile au fost majorate ca urmare a cresterii riscului de tara din Romania.

DB: Conteaza marimea unui proiect pentru gradul de finantare acordat?
AM: Gradul de finantare acordat este de obicei standard, fluctuatiile variind in functie de gradul de risc, si nu de marimea proiectului. Atunci cand acordam o finantare ne uitam foarte atent, sa vedem care ar trebui sa fie pretul de vanzare al locuintelor ca se se ramburseze creditul.

Nu toate bancile pot finanta 100% proiecte mari

DB: Totusi, proiectele mari presupun o valoare a finantarii mai ridicata. Au bancile puterea financiara necesara pentru a acorda aceste credite?
AM: Daca vorbim de un proiect de 1.000 de apartamente, care presupune o finantare de 60-70 mil. euro, putem spune ca exista banci care nu-si permit sa finanteze 100% un astfel de proiect. Aici intervin regulile BNR de alocare de capital a bancilor si expunerea maxima pe care o banca o poate avea pe o companie sau un client. In acest caz, banca trebuie sa merga fie intr-un club-deal, adica sa se asocieze cu o alta banca pentru a acorda finantarea, fie sa aranjeze o sindicalizare si sa plaseze imprumutul in piata mai tarziu, adica sa-l vanda la alte banci.

DB: Este folosita frecvent a doua varianta?
AM: Noi in prezent lucram la cateva tranzactii de imprumuturi pentru proiecte foarte mari de rezidential, pentru care am fost mandatati sa aranjam finantarea. Practic, vom plasa finantarea in piata si vom vedea ce se intampla pentru ca pe piata de real-estate nu prea au fost sindicalizari pana acum, ci mai degraba asocieri de tipul club-deal, adica toate bancile participa la aranjarea finantarii, luand fiecare o cota parte din aceasta.

DB: Ce anume a determinat acest inceput al sindicalizarilor de finantari pe real-estate?
Am: Este determinat de politica mai prudentiala a bancilor in a aloca sume mari unui singur client. Este o masura de siguranta.

DB: Cum se calculeaza marjele de dobanzi pentru o finantare?
AM: Depinde foarte mult de gradul de risc al proiectului. Noi facem o analiza a proiectului, regandim pe partea de cash-flow studiul de fezabilitate, de obicei bine sau mai putin bine realizat de catre dezvoltator. Tinem cont si de amplasarea proiectului, cel mai important factor pentru succesul unui proiect. In functie de aceste lucruri, se calculeaza marjele de dobanzi.

Putine banci mai imprumuta cu dobanzi de 6%, ca anul trecut

DB: Cum au evoluat marjele de dobanzi ale dezvoltatorilor imobiliari?
AM: Cresterea per total a marjelor de dobanzi este cu 1-2 puncte procentuale, fata de aceeasi perioada a anului trecut. Pot sa spun ca intervalul in care se incadrau anul trecut marjele de dobanzi se situau sub 6%, insa anul acesta sunt putine banci care ar accepta sa ofere finantari la 6% dobanda. Aceasta situatie este determinata si de evolutia Euribor (dobanda interbancara in euro) pentru ca de obicei finantarile sunt in euro. La aceasta se mai adauga o anumita rata de dobanda, care s-a marit o data cu cresterea riscurilor.

DB: In ce interval se situeaza in prezent marjele de dobanzi?
AM: In prezent, marjele de dobanzi se situeaza intre 7-8%, dar si peste 8% in cadrul finantarilor mai riscante, cum sunt finantarile preliminare, acordate inaintea obtinerii autorizatiei de constructie pentru proiect.

DB: Care sunt criteriile de eligibilitate pentru o companie care vrea sa finanteze un proiect imobiliar?
AM: Conteaza foarte mult in analiza unui proiect cine sunt actionarii companiei dezvoltatoare, „sponsorii” cum ii numim noi, experienta pe piata, nu neaparat in Romania. 50% din analiza pentru finantare a unui proiect se face luand in calcul experienta dezvoltatorului, amplasarea si marketibilitatea proiectului si cine este agentul de marketing, iar restul de 50% din analiza noastra este destinata constructorului.

DB: De ce constructorului?
AM: Constructorul unui proiect trebuie sa poata genera bancii incredere. Institutia finaciara trebuie sa stie ca acesta poate termina proiectul in timpul si la costurile estimate. Constructorul trebuie de asemenea sa aiba capacitatea de a finanta proiectul in unele ipoteze, pentru ca acesta trebuie sa acorde niste garantii de buna executie, circa 10-15% din suma contractului de constructie, si nu orice firma de constructie din Romania isi permite sa-si indisponibilizeze capitalul pentru obtinerea acestor garantii.

DB: Sa inteleg ca in conditiile in care un dezvoltator nu are experienta pe piata poate obtine o finantare daca proiectul este bun?
AM: Depinde cine sunt ceilalti participanti la proiect. Daca ii lipseste experienta, trebuie sa aiba un mix de participanti exceptional, pornind de la consultantii financiari care-i fac studiul de fezabilitate, la agentiile imobiliare care fac studiul de marketing. Insa in conditiile actuale, este din ce in ce mai greu ca un dezvoltator local fara experienta sa poata sa faca un proiect de succes in Romania, pentru ca nu stie la ce sa se astepte din punct de vedere al evolutiei pietei, iar variabilele din tot calculul financiar devin din ce in ce mai greu de estimat.

Criza globala a facut „sita” creditarii mai deasa

DB: Ati observat o scadere a cererilor de finantare pentru proiecte imobiliare de la inceputul anului, ca urmare a crizei economice globale?
AM: Nu, dimpotriva. Toti dezvoltatorii au devenit foarte constienti de criza existenta la nivel global si pentru ca exista incertitudini fata de unde va ajunge aceasta criza, multi s-au gandit sa-si securizeze finantarea acum, cat mai sunt surse sigure pe piata. Cererile sunt foarte multe, insa procesul de acordare de finantari al bancilor este mult mai selectiv.

DB: Sunt mai putine proiecte finantate?
AM: Dureaza mai mult pana se acorda finantarea, ceea ce scade intr-adevar putin nivelul de crestere al finantarilor acordate de o banca.

DB: In general, cat dureaza luarea deciziei pentru acordarea unei finantari?
AM: Depinde foarte mult de cat de bine pregatit este dezvoltatorul. Daca dezvoltatorul lucreaza cu consultanti care au mai facut asta si au toate calculele facute bine, atunci dureaza o luna, maxim doua. Daca vorbim despre dezvoltatori fara experienta, care vin in primul rand sa se consulte cu noi, sa vada ce ar putea sa dezvolte pe un teren, dupa care isi schimba parametri de constructie, spre exemplu un nou PUZ, nu mai depinde doar de noi, pentru ca banca isi face treaba in aproximativ acelasi timp, poate cu cateva saptamani in plus, ca urmare a pietei mai riscante.

DB: Ce inseamna mai exact aceasta consultanta acordata de finantator dezvoltatorului?
AM: Practic, in acest al doilea caz, banca joaca putin si rolul de consultant imobiliar, pentru ca le prezentam segmentele de piata mai putin acoperite, cum este acest middle-low class, care prin suprafetele mai mici per apartamente duce la o valoare a apartamentului de pana in 150.000 de euro. La aceasta valoare se opreste de altfel si cererea de credite ipotecare. Sunt foarte putine persoane care au venituri atat de mari incat sa-si permita un credit pentru locuinta mai mare de 150.000 euro.

DB: Care sunt principalele motive de respingere a cererilor de finantare?
AM: Amplasarea proiectului, lipsa de experienta, care de multe ori duce la gandirea unor proiecte nemarketabile si al treilea, dar nu ultimul, este constructorul.

DB:Ce se intampla in situatia cand costurile de constructie ale unui proiect rezidential sunt depasite?
AM: In mediul bancar din Europa de Vest, depasirile de costuri sunt in sarcina actionarilor. Ei trebuie sa garanteze ca sunt dispusi si au resurse sa acopere costurile suplimentare, in cazul in care acestea apar. Insa in Romania, evolutia preturilor de vanzare a fost atat de dinamica pana acum, incat am putut sa ne adaptam si sa suplimentam finantarile, uneori.

Preturile se vor stabiliza in perioada urmatoare

DB: Se va schimba situatia anul acesta?
AM: In perioada urmatoare nu se va mai putea vorbi despre cresterea costurilor si mentinerea profitabilitatii in acelasi timp, pentru ca se asteapta ca preturile sa fie intr-un oarecare proces de stabilizare. Acesta este motivul pentru care spun ca dezvoltatorii locali au din ce in ce mai putine sanse pe piata imobiliara, daca nu apeleaza la consultanti care stiu sa faca un business plan si o estimare financiara corecta.

DB: Care sunt riscurile unor estimari gresite de costuri?
AM: In conditiile in care un dezvoltator nu-si estimeaza corect costurile tinand cont de anumite variabile, cum ar fi cresterea costurilor de constructie, poate sa ajunga pe profitabilitate negativa. Este clar ca anumite proiecte nu vor putea fi finantate din perspectiva calculelor financiare care in cazul celui mai rau scenariu poate insemna un proiect pe pierdere.

DB: Ce se intampla daca un proiect caruia ii acordati finantare nu se mai construieste?
AM: Una dintre conditiile de utilizare a creditului este sa fie obtinuta autorizatia de constructie. Daca proiectul nu incepe pentru ca nu s-a obtinut autorizatia, atunci practic nu se utilizeaza nici un ban din credit, iar contractul este anulat dupa ce trece perioada de utilizare a creditului.

DB: Dar in cazul cand dezvoltatorul opreste lucrarile la un moment dat?
AM: Daca proiectul demareaza, iar dezvoltatorul blocheaza lucrarile de constructie pentru ca nu mai este interesat sa-l finalizeze, avem garantiile, de la ipoteca pe teren, la cesiunea contractelor de constructie si a celor de vanzare-cumparare. In aceasta situatie, banca este pregatita in orice moment dat sa preia proiectul si sa-l vanda unui alt dezvoltator, care il poate face profitabil si il poate continua.

DB: In cat timp se returneaza un credit pentru dezvoltarea unui proiect rezidential?
AM: In circa 6-12 luni de la finalizarea unui proiect rezidential, pentru ca dezvoltatorul sa poata sa receptioneze locuintele, sa le intabuleze si sa primeasca banii de la cumparatorii finali.